Наиболее приемлемым вариантом в случае купли-продажи является предварительный договор, в котором стороны берут на себя обязательство в течение определенного срока заключить основной договор купли-продажи.
Хочешь, мы тебя удивим? Если приходилось покупать квартиру, дом или участок, наверняка оформлялся так называемый договор задатка, позволяющий будущему владельцу недвижимости обрести уверенность в будущей сделке. По условиям этого договора или соглашения отказ покупателя означает присвоение задатка продавцом. Если же передумает продавец, тогда ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. В общем, все честно, логично и правильно. Только фишка в том, что это не задаток.
Все дело в том, что по закону задаток должен быть включен в сумму, подлежащую уплате по договору. А договора то еще нет, поскольку он подписывается позже, при сделке купли-продажи, и станет действительным только после государственной регистрации. Так что плакали денежки покупателя, если он не оформил все должным образом. Но с другой стороны, как можно составить и подписать основной договор, если еще и сделка не состоялась? Оказывается, из этого замкнутого круга выход есть.
"Наиболее приемлемым вариантом в случае купли-продажи недвижимости является предварительный договор, в котором стороны берут на себя обязательство в течение определенного срока в будущем заключить основной договор купли- продажи на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, — поясняет юрист юридической фирмы "Астерс" Ирина Шевчук. — В предварительном договоре можно предусмотреть не только все основные условия последующего договора купли-продажи, но и порядок согласования сторонами тех условий основного договора, которые стороны не учли в предварительном договоре".
По сути, предварительный договор — основа договора купли-продажи, в нем можно (и нужно) прописать буквально все детали — от подробного описания объекта сделки до указания конкретных сумм ее цены и предварительного платежа, то есть аванса (или по-народному — задатка), указав, что он входит в оплату при заключении сделки. Если такая "мелочь" указана отдельным пунктом договора, деньги можно передать продавцу как задаток.
Сколько, зависит от того, как договориться. В принципе, не в интересах покупателя рисковать серьезной суммой. Да и не в интересах продавца получить уж очень много, чтобы не остаться в накладе в случае чего. Даже если найдется покупатель, предлагающий немного большую сумму, то из разницы предложений ему придется вычесть сумму полученного задатка, чтобы компенсировать моральный ущерб покупателя, сделка с которым не состоялась. Обычно сумма задатка составляет 3-5% от цены сделки. Опять же — все подобные «мелочи» должны быть прописаны в предварительном договоре.
Ну а то, что в качестве «гарантийной», «обеспечительной» суммы авансовым платежом были переданы какие-то деньги, в дополнение к пункту договора может быть и выписка банка, если покупатель со своего счета на счет продавца перечислит указанную в предварительном договоре сумму. Может, продавец и не захочет заморачиваться с банковским счетом, но для покупателя это не лишняя подстраховка (а в судебных разбирательствах — неотвергаемый факт, часто основной аргумент доказательства в пользу покупателя).
Кроме того, в предварительном договоре обязательно должен быть указан срок заключения основного договора купли- продажи: четкие дата и время, когда состоится встреча в оговоренной нотариальной конторе. Должны быть описаны условия совершения сделки, которые определяют предмет основного договора (описание квартиры, ее состояния, сроки и способ оплаты, момент перехода права собственности). Не лишнее уточнить последствия незаключения сделки и неподписания договора купли-продажи и ответственность сторон.
«Действующее законодательство предусматривает общее правило, по которому сторона предварительного договора, которая необоснованно уклоняется от заключения основного договора в срок или на условиях, которые оговорены в предварительном договоре, обязана возместить другой стороне понесённые убытки», — констатирует факт Ирина Шевчук. Буква закона гласит, что «задаток остается у лица, которое его получило, или с него взыскивается двойная сумма задатка в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполняется по вине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались».
«Такой предварительный договор заключается сторонами в письменной форме, — объясняет Ирина Шевчук, — и так же, как и основной договор купли-продажи, подлежит нотариальному заверению». Конечно, нотариальная услуга будет стоить денег, порядка 300 грн. Не такая уж и большая плата за относительное спокойствие на время ожидания факта основной сделки.
|
